PASEO LA CIMA

Conozca la verdad sobre el proyecto Paseo La Cima

El proyecto Paseo La Cima se propone en una parcela de 8.6 cuerdas, al noroeste de la intersección de la Carretera Estatal PR-199, Ave. Las Cumbres, y la Extensión Boulevard Los Paseos, en el Barrio Cupey del Sector Río Piedras del Municipio Autónomo de San Juan. Metro Paseo, LLC es el proponente.

¿Quién es el dueño del terreno?

El Hogar de Niñas de Cupey, Inc., (El Hogar) la entidad sin fines de lucro que por más de 70 años ha brindado servicios a niñas y niños en desventaja social y económica, a través de servicios integrales en apoyo a la familia y a la comunidad, es dueño del terreno, cuya cabida es de 32.3135 cuerdas. Su portal digital es http://www.hogardeninasdecupey.org/.

¿Quién es el proponente del nuevo proyecto residencial?

Metro Paseo, LLC, empresa fundada en el 2020, es el proponente del Proyecto Residencial Paseo La Cima. El equipo a cargo del desarrollo del proyecto lo componen su presidente, el ingeniero Adriel Longo, su vicepresidente, el ingeniero Jorge Guerrero y su secretario, el señor Alejandro Longo, quienes cuentan con vasta experiencia en el desarrollo de proyectos residenciales. El Ing. Longo fue el creador del innovador plan maestro del proyecto Los Paseos y dirigió su desarrollo desde sus comienzos en el año 1986. Paseo Monte, Puerto Paseo, Paseo del Bosque y Paseo del Rocío fueron otros proyectos exitosos construidos por el equipo dirigido por Adriel Longo. Recientemente este equipo de profesionales terminó el proyecto multifamiliar Solemare en Isla Verde; el desarrollo residencial unifamiliar Las Casonas de la Vanda en Guaynabo y el condominio Condado Blu en el Condado.

¿Cómo surge la intención de venta de la parcela de terreno del Hogar de Niñas de Cupey?

La Junta de Directores del Hogar identificó una parcela vacante en su finca que podía poner a la venta para generar ingresos necesarios para dar continuidad a los servicios que ofrece la institución. Oficiales de Metro Paseo, LLC tuvieron conocimiento de esta intención en el 2023 y se acercaron a la Junta para iniciar conversaciones, con miras a considerar comprar el terreno vacante de 8.6435 cuerdas para desarrollar un proyecto residencial multifamiliar. Después de la segregación, la propiedad del Hogar quedaría con una cabida de 23.67 cuerdas ocupada parcialmente por las facilidades del Hogar.

¿Qué propone Metro Paseo, LLC?

Metro Paseo, LLC propone la construcción de un condominio residencial de apartamentos para la venta compuesto por cuatro (4) edificios de cuatro (4) niveles. De éstos, tres (3) constarán de 24 apartamentos de tres (3) habitaciones y dos (2) baños, y el cuarto constará de 28 apartamentos, también de tres (3) habitaciones y dos (2) baños. En total son 100 apartamentos con tres (3) habitaciones, lo cual equivale a 100 Unidades Básicas de Vivienda (UBV) para propósitos de los trámites de permisos ante las agencias del gobierno.

• Cada apartamento tendrá 1,300 pies cuadrados aproximadamente.
• Los edificios serán tipo “Walk-up” y/o “Walk-down” de cuatro niveles.
• El predio contempla 258 espacios de estacionamiento.
• El acceso propuesto será a través de la Carretera Estatal PR-199 (Ave. Las Cumbres) y con la prolongación del Boulevard de Los Paseos.
• Las facilidades recreativas contarán con piscina, gimnasio, salón de actividades, e inclusive con dos canchas de “Pickleball”, entre otros atributos, otras amenidades o facilidades.

Se trata de construir vivienda asequible, para la cual hay gran demanda en la actualidad, lo que contrasta con la escasez de unidades disponibles. No se trata de vivienda de bajo costo ni de un proyecto comercial ni residencial de lujo.

¿Cuál es la clasificación de los terrenos?

Se proponen cien (100) apartamentos residenciales en un terreno vacante, calificados como R-B y clasificado Suelo Urbano, los cuales van a satisfacer en alguna medida la gran demanda actual de vivienda en la zona metropolitana, tal como está programado en el Plan de Ordenamiento del Municipio de San Juan y el Plan de Uso de Terrenos vigente, este último adoptado por la Junta de Planificación en el 2015 bajo la presidencia del planificador Luis García Pelatti. El proyecto responde a la gran demanda de vivienda de precio moderado que existe en la zona metropolitana. Su ubicación es ideal, a corta distancia de las principales vías de tránsito de la región, y próximo a establecimientos comerciales y de oficinas.

¿En la propiedad existe un bosque?

No, se trata de un terreno vacante. El DRNA categorizó la propiedad como Hábitat Categoría 5 y Categoría 6, que permiten el desarrollo de los terrenos. Además, el proponente reforestará las áreas verdes del proyecto con especies de flora nativa o endémicas, como le fue requerido por el DRNA, sembrando tres árboles, por cada árbol que exista en la parcela de 8.6 cuerdas con tronco mayor de dos pulgadas.

¿Este nuevo proyecto afectará el Río Piedras o estará cerca del mismo?

No. En el memorial explicativo y en los planos del proyecto se evidencia que este no colinda con el Río Piedras. Se especifica que entre el Río Piedras y la propiedad que es objeto de la consulta existe un predio de 1.909 cuerdas, identificado como Remanente #2, que no será desarrollado y que pertenece al Hogar de Niñas de Cupey, Inc.

¿El proyecto creará problemas de inundaciones?

El expediente administrativo incluye evidencia que documenta que el proyecto no creará problemas de inundación, aparte de que no se desarrollará en terrenos inundables. Además, la escorrentía que producirá el condominio de apartamentos será recogida en una charca de retención que evitará descargas mayores al Río Piedras a las que produce actualmente el predio en su estado natural. El proponente preparó un estudio hidrológico hidráulico que analizó cómo se debía diseñar el proyecto para evitar problemas de inundación, lo cual fue adoptado en el diseño conceptual del proyecto y será integrado en los planos de construcción. Dicho estudio fue preparado voluntariamente por el proponente y fue sometido a la Autoridad de Carreteras y Transportación.

Como desarrolladores entendemos que la incorporación de infraestructura pluvial puede generar preguntas o preocupaciones legítimas entre miembros de la comunidad. Nuestro compromiso es continuar compartiendo información clara y certera sobre Paseo La Cima, asegurando que el diseño, la construcción y el mantenimiento del sistema respondan a principios de seguridad, responsabilidad ambiental y respeto hacia nuestros vecinos además del entorno natural.

Aquí respondemos interrogantes que pueden surgir sobre la charca de retención:

¿Qué propósito tiene una charca de retención en un proyecto residencial?

Tener charcas de retención de escorrentías en proyectos residenciales modernos responde a buenas prácticas de ingeniería, así como de manejo ambiental responsable. Estas forman parte de una red integrada de infraestructura pluvial diseñada para manejar el agua de lluvia de manera segura. Además, reducen la velocidad y volumen de escorrentía y protegen tanto las comunidades como los recursos naturales cercanos.

¿Por qué el proyecto Paseo La Cima tiene una charca de escorrentías?

En nuestro proyecto, la charca no opera de manera aislada, sino como parte de un sistema compuesto por otras estructuras de retención y conducción. Estas fueron diseñadas a partir de mediciones, así como de estudios hidrológico e hidráulico realizados por profesionales licenciados. Ambos estudios, evaluados bajo criterios de ingeniería y reglamentación aplicables, incluyeron el manejo y mitigación de eventos extremos de lluvia, como pueden ser tormentas con una recurrencia de 100 años.

¿Dónde ubica la charca de retención propuesta por Paseo La Cima?

La charca está localizada dentro de los terrenos propiedad del Condominio Paseo La Cima, a ser construido en la parcela segregada de la propiedad del Hogar de Niñas de Cupey, LLC.

¿Cuáles son las especificaciones de la charca de retención de Paseo La Cima?

La charca ha sido diseñada como una estructura de retención pluvial de funcionamiento controlado. Las invertidas (alturas mínimas) de las tubería y controles hidráulicos incorporados a su sistema, están diseñados para que esta permanezca seca la mayor parte del tiempo, evitando acumulación permanente de agua, charcos y condiciones de terreno saturado.

Su función es almacenar temporalmente y liberar paulatinamente el exceso de escorrentía únicamente durante eventos significativos de lluvia, reduciendo la escorrentía descontrolada y la posible erosión sobre los sistemas naturales de drenaje.

Como parte de su diseño, la charca contará con un área aproximada en su punto más bajo de 338 metros cuadrados y una altura de tres (3) metros, conformada mediante taludes llanos de tierra diseñados bajo criterios de estabilidad y protegidos con vegetación apropiada y medidas de control de erosión.

Esta combinación estabiliza los suelos, minimiza el arrastre de sedimentos y favorece la integración ambiental y visual del sistema dentro del paisaje natural.

¿Por qué esta charca es beneficiosa para la comunidad?

Para la tranquilidad de los residentes, el tope de la charca se encuentra a 34 metros sobre el nivel del mar, por debajo de la elevación existente al final de la calle Tirso de Molina. Esto representa un margen físico y topográfico adicional de seguridad respecto a áreas residenciales cercanas.

Además, la descarga del sistema ha sido diseñada, como discurre actualmente, hacia la servidumbre de la Autoridad de Energía Eléctrica en terrenos del Hogar de Niñas.

No existe conexión hidráulica directa con la infraestructura pluvial de la urbanización Riveras del Señorial ni dependencia de sus sistemas de drenaje.

Estos elementos de diseño no trasladan impacto a sus comunidades vecinas; por el contrario, responden precisamente al objetivo de controlar responsablemente la escorrentía generada por el desarrollo, reducir riesgos aguas abajo y proteger tanto propiedades como recursos naturales cercanos.

Las charcas de manejo pluvial, cuando son diseñadas y mantenidas adecuadamente, constituyen una medida reconocida de protección ambiental y seguridad pública dentro de las mejores prácticas modernas de ingeniería civil y manejo de aguas pluviales.

¿El sistema requiere mantenimiento?

El sistema requerirá mantenimiento periódico por parte del condominio, como entidad responsable.

El mantenimiento incluye inspección rutinaria, remoción de sedimentos y desperdicios, manejo de vegetación y verificación del funcionamiento de entradas, salidas y controles hidráulicos.

Este mantenimiento preventivo forma parte del compromiso permanente de operación responsable del proyecto por la administración del Condominio.

¿La propiedad es parte del Corredor Ecológico de San Juan?

No. Al analizar el Artículo 1 de la Ley del Corredor Ecológico de San Juan, Ley Num. 206 del año 2003, según enmendada, queda claro que la propiedad objeto de la consulta de ubicación no forma parte del Corredor Ecológico de San Juan y/o del "Arboretum de Cupey". Además, el Artículo 7 de la Ley Num. 206/2003, en el que se listan los catastros de todas las propiedades que constituyen el Corredor Ecológico de San Juan, no incluye entre ellas el número de catastro de la propiedad a desarrollarse. La única área cercana al proyecto que forma parte del Corredor Ecológico de San Juan son los márgenes del Rio Piedras, los cuales no serán impactadas, ya que existe una propiedad de 1.9090 cuerdas que separa el Rio Piedras de la propiedad del proponente.

¿Creará este proyecto problemas de tránsito en el sector?

No. El proponente preparó un estudio de tránsito que fue evaluado por la Autoridad de Carreteras y Transportación, agencia que lo aceptó en toda su extensión mediante comunicación del 9 de septiembre de 2024, en la cual solicitó ciertas obras y acciones que se llevarán a cabo como parte del proyecto. Previo a esto, el 18 de agosto de 2023, el Departamento de Operaciones y Ornato del Municipio de San Juan endosó favorablemente el acceso vehicular propuesto por el proyecto.

¿Existe la debida infraestructura para servir al proyecto?

Sí. El expediente administrativo incluye las comunicaciones de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, del 28 de agosto de 2023, y de LUMA, del 8 de agosto de 2023, documentado que existe la infraestructura necesaria para el proyecto propuesto, a la vez que indican los puntos de conexión. Las dos agencias con el peritaje y conocimiento en la infraestructura de energía eléctrica y alcantarillado sanitario determinaron que el proyecto podrá contar con dicha infraestructura sin afectar la infraestructura existente del sector.

¿Cuál es el estatus del proyecto?

El 15 de junio de 2023 el Hogar le opcionó a Metro Paseo, LLC. la finca de 8.6435 cuerdas objeto de la Consulta de Ubicación radicada. El 15 de febrero de 2024 las partes extendieron la vigencia del contrato de opción hasta tanto el Hogar obtenga la aprobación de la solicitud del permiso de segregación.

El proponente cuenta con las recomendaciones de todas las agencias públicas pertinentes, incluyendo el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA), la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA), LUMA, Autoridad de Carreteras y Transportación (ACT), aparte de tener, como requerido, un estudio de suelos, un estudio de tránsito y un estudio hidrológico e hidráulico, entre otros.

El 9 de septiembre de 2024, la ACT eximió al proponente de presentar un estudio de sonido ambiental y vibración, por considerarlo innecesario. Su oficina de Control de Accesos evaluó, y emitió comentarios y recomendaciones al estudio de acceso preparado para el proyecto sin objeción al mismo. Además, impuso la condición condicionó “Sine Qua Non” consistente en construir las mejoras geométricas del acceso propuesto e incorporar un carril de viraje a la izquierda para los usuarios que transitan de este a oeste. Según la data del estudio de acceso, la Ave. Las Cumbres (PR-199) actualmente ocurren 38,200 viajes diarios en ese segmento de carretera. El estudio arrojó como resultado y la opinión pericial de su preparador que una vez ocupado el condominio Paseo La Cima, la proyección de viajes adicionales para ambas horas pico que ocurren al día, serán solo 42 viajes entre 7:30 a 8:30 AM y 53 viajes entre 5 a 6 PM, para el año 2026. Además, la ACT evaluó el estudio hidrológico e hidráulico sometido, no teniendo comentarios.

El proponente también preparó un Estudio de Flora y Fauna que fue sometido al Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA). Luego de evaluar el estudio sometido y llevar a cabo una evaluación independiente a base de sus fuentes de información, el DRNA categorizó la porción del predio ya desarrollada como Hábitat Natural con Bajo Potencial de Convertirse en Hábitat Esencial, Hábitat de Alto Valor Ecológico o Hábitat de Valor Ecológico (Categoría 6), avalando la acción propuesta.

¿Por qué se solicitó la vista pública al Municipio Autónomo de San Juan celebrada el 16 de octubre de 2024 y 10 y 11 de diciembre de 2024?

La vista pública de la consulta de ubicación, celebrada en varios días, el 16 de octubre de 2024 y los días 10 y 11 de diciembre de 2024, la solicitó el proponente, o sea Metro Paseo, LLC, cumpliendo con el requisito de la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan. Esto debido a que propone una densidad particular en la parcela para atender situaciones especiales.

• Los terrenos de la finca están clasificados como Suelo Urbano en el Plan de Uso de Terrenos de P.R. vigente, y la calificación según el Mapa del Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan está dentro de un distrito Residencial – 1, el cual está específicamente definido en el Reglamento Conjunto vigente como Residencial de Baja Densidad.
• Por disposición del Reglamento Conjunto es requerido se lleve a cabo una Consulta de Ubicación para el proyecto, ya que los 100 apartamentos programados es una densidad menor a la mínima establecida en el Reglamento para casas de apartamentos, la cual es de una (1) vivienda básica por cada 160 metros cuadrados, requiriendo 217 unidades residenciales para el Distrito R-B.
• Las razones principales por las cuales no se alcanza la cantidad mínima requerida de apartamentos y solo se contemplan 100 unidades propuestas son dos: la topografía empinada de los terrenos y a la gran cantidad de estacionamientos que resultan por requerimiento. El Reglamento Conjunto requiere dos estacionamientos por vivienda más el 10% del total de estacionamientos para visitantes, estacionamientos de impedidos, así como de carga y descarga.

Es importante indicar, que en caso de que Metro Paseo, LLC hubiese propuesto desarrollar el mínimo de 217 unidades residenciales requeridas para el Distrito R-B, no hubiese tenido necesidad de radicar una Consulta de Ubicación, ni por consiguiente celebrar Vista Pública.

El 13 de noviembre de 2024 la Oficina de Permisos de Municipio de San Juan emitió una resolución en la cual determinó que el proponente tenía legitimación activa para haber presentado la consulta de ubicación y que cumplió con todos los requisitos reglamentarios para la notificación de este trámite adjudicativo y de la vista pública.

¿El proponente informó a los vecinos sobre la vista pública?

Como parte del proceso requerido por ley, Metro Paseo, LLC notificó mediante correo certificado a los vecinos colindantes de la propiedad sobre la celebración de la vista pública. Dichas cartas se enviaron el 26 de septiembre de 2024.

• El 30 de septiembre de 2024, se publicó el Aviso de Vista Pública en el Periódico Primera Hora, esto con más de 15 días de antelación a la fecha de la vista pública.
• Con más de 15 días de antelación a la vista pública, el proponente enmendó los rótulos de presentación para incluir la fecha, hora y lugar de la vista.
  

¿Este nuevo proyecto de vivienda es viable?

El uso residencial propuesto es viable, aceptable y conveniente. Estas son las razones que lo sustentan:

• Paseo La Cima es viable económicamente y aceptable, ya que está dirigido a satisfacer la gran demanda de viviendas de precios asequibles que existe actualmente en la zona metropolitana
• existe la infraestructura necesaria para que el uso sea viable
• es conveniente por ubicar a corta distancia de la Autopista Luis A. Ferré, la Carretera Estatal Núm. 199 y de múltiples establecimientos comerciales y de oficinas
• el uso propuesto dará utilidad a unos terrenos, clasificados urbanos, que se encuentran actualmente vacantes.

Si usted o algún vecino de la comunidad de Paseos tiene alguna pregunta para Metro Paseo, LLC como proponente de Paseo La Cima, puede enviar un correo electrónico a preguntaspaseolacima@gmail.com

¿El desarrollador de Paseo La Cima está tomando nombres de personas interesadas en adquirir un apartamento del proyecto en el futuro?

Sí, definitivamente. Estamos preparando una lista de personas interesadas en un apartamento en el proyecto Paseo La Cima.

Una vez hayamos obtenido todas las aprobaciones pertinentes a su construcción, nos comunicaríamos para ofrecer información más detallada del proyecto, así como el precio de venta de las unidades disponibles.

Si usted o algún vecino tiene alguna pregunta adicional para Metro Paseo, LLC, proponente de Paseo La Cima, puede enviar un correo electrónico a preguntaspaseolacima@gmail.com.