PASEO DE LA CIMA

Conozca la verdad sobre el proyecto Paseo La Cima

El proyecto Paseo La Cima se propone en una parcela de 8.6 cuerdas, al noroeste de la intersección de la Carretera Estatal PR-199, Ave. Las Cumbres, y la Extensión Boulevard Los Paseos, en el Barrio Cupey del Sector Río Piedras del Municipio Autónomo de San Juan. Metro Paseo, LLC es el proponente.

¿Quién es el dueño del terreno?

El Hogar de Niñas de Cupey, Inc., (El Hogar) la entidad sin fines de lucro que por más de 70 años ha brindado servicios a niñas y niños en desventaja social y económica, a través de servicios integrales en apoyo a la familia y a la comunidad, es dueño del terreno, cuya cabida es de 32.3135 cuerdas. Su portal digital es http://www.hogardeninasdecupey.org/.

¿Quién es el proponente del nuevo proyecto residencial?

Metro Paseo, LLC, empresa fundada en el 2020, es el proponente del Proyecto Residencial Paseo La Cima. El equipo a cargo del desarrollo del proyecto lo componen su presidente, el ingeniero Adriel Longo, su vicepresidente, el ingeniero Jorge Guerrero y su secretario, el señor Alejandro Longo, quienes cuentan con vasta experiencia en el desarrollo de proyectos residenciales. El Ing. Longo fue el creador del innovador plan maestro del proyecto Los Paseos y dirigió su desarrollo desde sus comienzos en el año 1986. Paseo Monte, Puerto Paseo, Paseo del Bosque y Paseo del Rocío fueron otros proyectos exitosos construidos por el equipo dirigido por Adriel Longo. Recientemente este equipo de profesionales terminó el proyecto multifamiliar Solemare en Isla Verde; el desarrollo residencial unifamiliar Las Casonas de la Vanda en Guaynabo y el condominio Condado Blu en el Condado.

¿Cómo surge la intención de venta de la parcela de terreno del Hogar de Niñas de Cupey?

La Junta de Directores del Hogar identificó una parcela vacante en su finca que podía poner a la venta para generar ingresos necesarios para dar continuidad a los servicios que ofrece la institución. Oficiales de Metro Paseo, LLC tuvieron conocimiento de esta intención en el 2023 y se acercaron a la Junta para iniciar conversaciones, con miras a considerar comprar el terreno vacante de 8.6435 cuerdas para desarrollar un proyecto residencial multifamiliar. Después de la segregación, la propiedad del Hogar quedaría con una cabida de 23.67 cuerdas ocupada parcialmente por las facilidades del Hogar.

¿Qué propone Metro Paseo, LLC?

Metro Paseo, LLC propone la construcción de un condominio residencial de apartamentos para la venta compuesto por cuatro (4) edificios de cuatro (4) niveles. De éstos, tres (3) constarán de 24 apartamentos de tres (3) habitaciones y dos (2) baños, y el cuarto constará de 28 apartamentos, también de tres (3) habitaciones y dos (2) baños. En total son 100 apartamentos con tres (3) habitaciones, lo cual equivale a 100 Unidades Básicas de Vivienda (UBV) para propósitos de los trámites de permisos ante las agencias del gobierno.

• Cada apartamento tendrá 1,300 pies cuadrados aproximadamente.
• Los edificios serán tipo “Walk-up” y/o “Walk-down” de cuatro niveles.
• El predio contempla 258 espacios de estacionamiento.
• El acceso propuesto será a través de la Carretera Estatal PR-199 (Ave. Las Cumbres) y con la prolongación del Boulevard de Los Paseos.
• Las facilidades recreativas contarán con piscina, gimnasio, salón de actividades, e inclusive con dos canchas de “Pickleball”, entre otros atributos, otras amenidades o facilidades.

Se trata de construir vivienda asequible, para la cual hay gran demanda en la actualidad, lo que contrasta con la escasez de unidades disponibles. No se trata de vivienda de bajo costo ni de un proyecto comercial o ni residencial de lujo.

¿Cuál es el estatus del proyecto?

El 15 de junio de 2023 el Hogar le opcionó a Metro Paseo, LLC. la finca de 8.6435 cuerdas objeto de la Consulta de Ubicación radicada. El 15 de febrero de 2024 las partes extendieron la vigencia del contrato de opción hasta tanto el Hogar obtenga la aprobación de la solicitud del permiso de segregación.

El proponente cuenta con las recomendaciones de todas las agencias públicas pertinentes, incluyendo el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA), la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA), LUMA, Autoridad de Carreteras y Transportación (ACT), aparte de tener, como requerido, un estudio de suelos, un estudio de tránsito y un estudio hidrológico e hidráulico, entre otros.

El 9 de septiembre de 2024, la ACT eximió al proponente de presentar un estudio de sonido ambiental y vibración, por considerarlo innecesario. Su oficina de Control de Accesos evaluó, y emitió comentarios y recomendaciones al estudio de acceso preparado para el proyecto sin objeción al mismo. Además, impuso la condición condicionó “Sine Qua Non” consistente en construir las mejoras geométricas del acceso propuesto e incorporar un carril de viraje a la izquierda para los usuarios que transitan de este a oeste. Según la data del estudio de acceso, la Ave. Las Cumbres (PR-199) actualmente ocurren 38,200 viajes diarios en ese segmento de carretera. El estudio arrojó como resultado y la opinión pericial de su preparador que una vez ocupado el condominio Paseo La Cima, la proyección de viajes adicionales para ambas horas pico que ocurren al día, serán solo 42 viajes entre 7:30 a 8:30 AM y 53 viajes entre 5 a 6 PM, para el año 2026. Además, la ACT evaluó el estudio hidrológico e hidráulico sometido, no teniendo comentarios.

El proponente también preparó un Estudio de Flora y Fauna que fue sometido al Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA). Luego de evaluar el estudio sometido y llevar a cabo una evaluación independiente a base de sus fuentes de información, el DRNA categorizó la porción del predio ya desarrollada como Hábitat Natural con Bajo Potencial de Convertirse en Hábitat Esencial, Hábitat de Alto Valor Ecológico o Hábitat de Valor Ecológico (Categoría 6), avalando la acción propuesta.

¿Por qué se solicitó la vista pública celebrada el 16 de octubre de 2024?

La vista pública de la consulta de ubicación, celebrada el 16 de octubre de 2024, la solicitó el proponente, o sea Metro Paseo, LLC, en cumpliendo con el requisito de ley. Esto debido a que el proyecto propone una densidad menor que la estipulada en los parámetros aplicables para dicho predio.

• La finca está clasificada como Suelo Urbano en el Plan de Uso de Terrenos de P.R. y calificadas como distrito Residencial –1I o Residencial de Baja Densidad – R-B, según el Reglamento Conjunto vigente.
• Por disposición del Reglamento Conjunto es requerido una Consulta de Ubicación para el proyecto, ya que los 100 apartamentos programados es una densidad menor a la mínima establecida en el Reglamento para casas de apartamentos, la cual es de una (1) vivienda por cada 160 metros cuadrados, esto el reglamento requiere que se construyan un mínimo de 212 unidades residenciales en dicho predio calificado RB.
• Las razones principales por las cuales no se alcanza la cantidad mínima requerida de apartamentos y solo se contemplan 100 unidades propuestas son dos: la topografía empinada de los terrenos y a la gran cantidad de estacionamientos que resultarían necesarios en cumplimiento con dicho requerimiento. El Reglamento Conjunto requiere dos estacionamientos por vivienda más el 10% del total de estacionamientos para visitantes, además estacionamientos de impedidos, estacionamientos de carga y descarga y de bicicletas.

Es importante indicar, que en caso de que Metro Paseo, LLC hubiese propuesto desarrollar el mínimo de 212 unidades residenciales requeridas para el Distrito R-B, no hubiese tenido necesidad de presentar una Consulta de Ubicación, ni por consiguiente celebrar Vista Pública.

¿El proponente informó a los vecinos sobre la vista pública?

Como parte del proceso requerido por ley, Metro Paseo, LLC notificó mediante correo certificado a los vecinos colindantes de la propiedad sobre la celebración de la vista pública. Dichas cartas se enviaron el 26 de septiembre de 2024.

• El 30 de septiembre de 2024, se publicó el Aviso de Vista Pública en el Periódico Primera Hora, esto con más de 15 días de antelación a la fecha de la vista pública.
• • Con más de 15 días de antelación a la vista pública, el proponente enmendó los rótulos de presentación para incluir la fecha, hora y lugar de la vista.
  

¿Cuál es la clasificación de los terrenos?

Se proponen cien (100) apartamentos residenciales en un terreno vacantes, calificados como R-B y clasificado Suelo Urbano, los cuales van a satisfacer en alguna medida la gran demanda actual de vivienda en la zona metropolitana, tal como está programado en el Plan de Ordenamiento del Municipio de San Juan y el Plan de Uso de Terrenos vigente, este último adoptado por la Junta de Planificación en el 2015 bajo la presidencia Luis García Pelatti. El proyecto responde a la gran demanda de vivienda de precio moderado que existe en la zona metropolitana. Su ubicación es ideal, a corta distancia de las principales vías de tránsito de la región, y próximo a establecimientos comerciales y de oficinas.

¿En la propiedad existe un bosque?

No, se trata de un terreno vacante con especies de flora o fauna que no han sido calificadas como amenazadas, vulnerables o en peligro de extinción. El DRNA categorizó la propiedad como Hábitat Categoría 5 y Categoría 6, que permiten el desarrollo de los terrenos. Además, el proponente reforestará las áreas verdes del proyecto con especies de flora nativa o endémicas, como le fue requerido por el DRNA, proveyendo tres árboles, por cada árbol que exista en la parcela de 8.6 cuerdas con tronco mayor de dos pulgadas.

¿Este nuevo proyecto de vivienda es viable?

El uso residencial propuesto es viable, aceptable y conveniente. Estas son las razones que lo sustentan:

• Paseo La Cima es viable económicamente y aceptable, ya que está dirigido a satisfacer la gran demanda de viviendas de precios asequibles que existe actualmente en la zona metropolitana
• existe la infraestructura necesaria para que el uso sea viable
• es conveniente por ubicar a corta distancia de la Autopista Luis A. Ferré, la Carretera Estatal Núm. 199 y de múltiples establecimientos comerciales y de oficinas
• el uso propuesto dará utilidad a unos terrenos, clasificados urbanos, que se encuentran actualmente vacantes.

Si usted o algún vecino de la comunidad de Paseos tiene alguna pregunta para Metro Paseo, LLC como proponente de Paseo La Cima, puede enviar un correo electrónico a preguntaspaseolacima@gmail.com

¿El desarrollador de Paseo La Cima está tomando nombres de personas interesadas en adquirir un apartamento del proyecto en el futuro?

Sí, definitivamente. Estamos preparando una lista de personas interesadas en un apartamento en el proyecto Paseo La Cima.

Una vez hayamos obtenido todas las aprobaciones pertinentes a su construcción, nos comunicaríamos para ofrecer información más detallada del proyecto, así como el precio de venta de las unidades disponibles.

Si usted o algún vecino tiene alguna pregunta adicional para Metro Paseo, LLC, proponente de Paseo La Cima, puede enviar un correo electrónico a preguntaspaseolacima@gmail.com.